FOCUS SUR L'ACTIVITÉ DE MARCHAND DE BIENS
Malgré l’absence de définition de l’activité de marchand de biens en droit privé, un marchand de biens s’entend d’une personne réalisant, de manière habituelle, des opérations de vente d’immeubles à titre de spéculation commerciale.
Pour faire simple, pas de définition = pas de réglementation juridique spécifique ! L’activité de marchands de biens ne sera donc soumises qu’aux règles relatives à l’exercice d’une quelconque activité commerciale.
Compte tenu de leur activité, les marchands de biens sont donc des commerçants au sens du code de commerce (art. L. 110-1, 2° du code de commerce), étant donné l’intention d’achat pour revendre avec bénéfice. Il est possible d’illustrer avec l’opération de lotissement consistant à acquérir un terrain, le diviser en parcelles et vendre ces dernières après les avoir viabiliser, ou encore l’opération de rénovation des immeubles en vue de leur revente.
Comment devenir marchand de biens ?
L’acticité de marchands de biens eut être exercée à titre individuel, sous le statuts de l’EIRL, ou par le biais d’une personne morale, SARL (Société à responsabilité limitée) ou SAS (société par actions simplifiée). Attention impossible d’exercer dans le cadre du statut d’auto-entrepreneur ! Vous pouvez exercer cette activité à titre principal ou accessoire, sans problématique d’incompatibilités (BOI-BIC-CHAMP-20-10-30, 12 sept. 2012, § 10)
Les biens concernés ?
Direction le code général des impôts (article 35, I, 1° du CGI) pour un tour de table des biens concernés par l’activité d’achat pour revente avec bénéfice propre aux marchands de biens ;
- immeubles bâtis,
- terrains à bâtir – y compris lorsqu’ils ont été préalablement viabilisés et sont revendus à des particuliers,
- terrains nus,
- droits mobiliers proprement dits se rapportant à des immeubles bâtis ou
- non bâtis (droit au bail, promesses unilatérales de vente),
- aux droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage),
- actions et parts de sociétés immobilières,
Caractère habituel et intention de revendre
L’exercice habituel de l’activité d’achat en vue de la revente
résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du cédant. Le caractère habituel ne signifie cependant pas que l’activité doit être réalisée de manière professionnelle ou principale ! Le critère sera apprécié au regard du nombre d’opérations réalisées, la nature de ces dernières et au regard de l’intention de revendre !
L’intention de revendre s’apprécie au cas par cas, en fonction notamment :
- du court délai séparant les acquisitions ou les souscriptions des reventes ;
- du montant des bénéfices réalisés ;
- du nombre d’opérations
- de la situation géographique des immeubles ou des fonds de commerce dans les quartiers recherchés par les acquéreurs,
- de la publicité entreprise immédiatement après l’acquisition ou de la profession du vendeur, en ce qui concerne les marchands de biens professionnels (exclusion de la revente dont l’acquisition avait été effectuée à des fins essentiellement familiales).
- La circonstance qu’un lotissement ait été effectué immédiatement après l’acquisition constitue également un élément à prendre en compte
La fiscalité des marchands de biens
Les profits résultant des opérations réalisées par les marchands de biens présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux et sont assujettis à ce titre à l’impôt sur le revenu. En revanche, lorsque le marchand de biens exerce son activité sous le couvert d’une société, celle-ci relève de l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle effectue des opérations à caractère commercial.
Pour information, les acquisitions réalisées par les marchands de biens sont soumises à des droits d’enregistrement spécifiques en fonction de la situation et des options retenues.
L‘article 1115 du Code Général des Impôts stipule en ce sens que sont exonérées des droits et taxes de mutation les acquisitions lorsque l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans. Il s’ensuit que l’acquisition d’un bien immobilier ne supporte que la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % prévue par l’article 1020 du Code Général des Impôts.
Pour approfondir cette fiscalité dense et complexe, le cabinet AERIS CONSEILS, cabinet d’Avocats à Saint-Etienne intervenant en droit des affaires, reste à votre entière disposition pour évoquer le sujet avec vous.
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